Retningslinjer for tæt-lav boligbebyggelse

Her finder du vores retningslinjer for tæt-lav boligbebyggelse. Brug dem som en guide, når du skal bygge flere boliger på en gang.

Digital tilgængelighed

PDF-filen i 'Mere info' boksen er en grafisk fremstilling af kommunens retningslinjer for tæt-lav bebyggelse. Den er desværre ikke digitalt tilgængelig for mennesker med visse typer handicap.
PDF'ens indhold ligger også i et tilgængeligt format herunder.

Tæt-lav boligbyggeri er karakteriseret ved dobbelthuse, rækkehuse, og lignende bebyggelser.

I bygningsreglement 2018 (BR 18) defineres tæt/lav byggeri på følgende måde:

Helt eller delvist sammenbyggede enfamiliehuse, herunder dobbelthuse, rækkehuse, kædehuse og lignende tæt/lav bebyggelse.

Kommunalbestyrelsen skal i den forbindelse foretage en konkret vurdering af, om en bebyggelse falder ind under kategorien lignende tæt/lav bebyggelse.

Det betyder, at dét, som i en kommune kan accepteres som tæt-lav boligbyggeri, ikke nødvendigvis kan opføres i en anden kommune.


Der findes flere forskellige former for tæt-lav boligbyggeri, men overordnet arbejdes der her med fem typer: Dobbelthuse, rækkehuse, townhouses, kædehuse og klyngehuse. Boligerne har kun lodrette lejlighedsskel. Ved vandrette lejlighedsskel er der tale om etageboligbebyggelse.

Dobbelthuse

Et dobbelthus er 2 selvstændige boliger, der er bygget sammen med lodret lejlighedsskel. Boligerne kan være i 1, 1½ eller 2 etager.

Dobbelthuse

Rækkehuse

Når mere end 2 boliger er bygget sammen i en række med lodret adskillelse mellem de enkelte boliger, er der tale om rækkehuse. Rækkehuse kan være i 1, 1 ½ eller 2 plan.

Raekkehuse

Townhouses

Rækkehuse i 2 eller flere etager med lodret lejlighedsskel mellem boligerne betegnes som Townhouses. Bygningerne må som udgangspunkt have en højde på 8,5 m. I en lokalplan eller ved en helhedsvurdering kan der tillades en større højde.

Townhouses

Kædehuse

Når flere enfamiliehuse er bygget sammen forskudt for hinanden, således at de i skellet kun delvist har lodret lejlighedsskel, taler man om kædehuse. Begreberne rækkehus og kædehus bruges dog i praksis lidt i flæng.

Kaedehuse

Klyngehuse

Når flere enfamiliehuse er bygget sammen i en klump, således at det enkelte hus deler og har lodret lejlighedsskel med mere end ét andet hus, taler man normalt om klyngehuse eller gruppehuse.

Klyngehuse


Målet for projekter med tæt-lav boligbebyggelse er at skabe boliger, som adskiller sig fra områder med åben-lav boligbebyggelse.

Ved tæt-lav bebyggelse er boligerne bygget sammen. De har lodrette lejlighedsskel, men aldrig vandrette lejlighedsskel.

Er der vandrette lejlighedsskel, er der tale om åben-lav bebyggelse. Hvis der både er lodrette og vandrette lejlighedsskel, har vi med etagebyggeri at gøre.

Eksempel på forskellige lejlighedsskel

Boliger med carporte

Du må gerne lave tæt-lav bebyggelse, hvor boligerne har carporte. Vær dog opmærksom på, at der er regler for, hvordan taget skal laves, hvis carporte kan bruges til at adskille to boliger.

Eksempel to boliger adskilt af carporte

Det må du gerne

Hvis boligerne er adskilt af carporte, skal disse være integreret under husets tagflade, så carporten bliver en del af den primære bebyggelse.

Du kan selvfølgelig også lade boligerne ligge mod hinanden med en helt klassisk lodret lejlighedsskel.

Boliger adskilt af carporte 1

Det må du ikke

Hvis carportene har eget tag, vil de teoretisk set kunne fjernes, og boligen vil derved blive fritliggende. Sådan må du altså ikke lave tæt-lav bebyggelse.

Boliger adskilt af carporte 2

 

Bebyggelsen skal have en arkitektonisk sammenhæng i såvel udtryk og materialer. Der kan også vælges helt bevidst at kræve det enkelte hus med individuelt udtryk. Dette skal dog være en del af en overordnet arkitektonisk idé. 


Projekter til opførelse af tæt-lav boligbebyggelse kan deles i to typer.

Enten er der en lokalplan i det område, hvor projektet er planlagt, eller også er der ingen lokalplan.

Projekter uden lokalplan

Hvis der ikke er en lokalplan for området, skal projektet følge det gældende bygningsreglement og kommuneplanen. I disse tilfælde er der ikke krav til form og materialer.

Retningslinjerne for administrationen i disse områder er derfor som følger:

  • I forhold til planloven - vil 8-10 boliger normalt udløse lokalplanpligt
  • Boligerne skal kunne udstykkes i selvstændige matrikler. Fælles friareal kan være en del af den enkelte grund i beregning af bebyggelsesprocenten
  • Grundene skal have en størrelse på minimum 400 m2. En andel af fælles friarealer kan medregnes jf. Bygningsreglementets bestemmelser, mens vejarealer på grunden ikke kan medregnes.
  • Der skal mindst opføres to boliger ad gangen som skal være sammenbygget

Projekter med lokalplan

Hvis der er en lokalplan i projektområdet, skal retningslinjer for både materialer og form følges.

Retningslinjerne for administrationen i disse områder er derfor som følger:

  • Boligerne skal kunne udstykkes i selvstændige matrikler. Fælles friareal kan være en del af den enkelte grund i beregning af bebyggelsesprocenten
  • Grundene skal have en størrelse på minimum 400 m2, medmindre andet fastsættes i lokalplanen. En andel af fælles friarealer kan medregnes i grundstørrelsen, medmindre lokalplanen konkret angiver noget andet. Vejarealer kan ikke medregnes i grundstørrelsen.
  • Bebyggelsesprocenten fastsættes i lokalplanen. (I BR18 er byggeretten 40% for tæt/lav bebyggelse)
  • Boligerne skal være helt eller delvist sammenbyggede. Såfremt boligerne kun er delvist sammenbyggede skal det fremgå præcist i lokalplanen, hvordan bebyggelsen skal udformes
  • Der skal opføres mindst to boliger ad gangen, som skal være sammenbyggede
  • Lokalplanen skal sikre at bebyggelsen har et homogent udtryk igennem materialevalg og form herunder tagform
  • Hvis der ønskes forskelligt udtryk fra hus til hus i en tæt-lav bebyggelse, skal dette også fremgå af lokalplanen  

Kontaktinfo

Byggeri, Jord og Grundvand
Tlf.: 96288015
Send e-mail til bjgli@herning.dk

 

Brug altid en sikker mail, hvis din besked indeholder personlige eller følsomme oplysninger.